HUTAK     Propiedades

Estudio Juridico Inmobiliario y Arquitectura

Emilio Lamarca 1814 Cap. Fed.             Te 4639-4584

..........................

PREGUNTAS FRECUENTES

COMPRA - VENTA  

 
¿Que documentación se suscribe hasta la Escritura? Normalmente son tres los documentos: Reserva,  Boleto - Venta y Escritura traslativa  de dominio.
 
¿Qué es la Reserva de Compra? Este  documento simplemente es una "oferta" que el oferente realiza por la propiedad en cuestión depositando una suma de dinero, y  que en tanto no sea aceptada  por la vendedora, la operación no estará cerrada.
 
¿Para que sirve la reserva? Abre una instancia de negociación seria entre las partes, en algunos casos se puede realizar una seña una vez conformada la oferta, incluyendo un pacto comisorio en la misma, Independientemente de eso una vez que la propiedad es reservada, el inmueble  es retirado de la venta y se comienzan los trámites  preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura directa (siempre posterior a la aceptación).
 
¿Qué pasa si el oferente/comprador se arrepiente luego de realizada la reserva?  El comprador pierde el dinero entregado de reserva. Por ello, antes de realizar una oferta por una propiedad, es importante estar muy convencido de querer realizar la compra.
 
¿Qué debe figurar principalmente en la reserva? El precio que el oferente/comprador desea pagar  por el inmueble, el plazo para la realización del Boleto de Compra Venta o de la Escritura, quien va a ser el escribano interviniente, como serán soportados los gastos de escritura, y cuanto le va a cobrar de honorarios la inmobiliaria.
 
Ya aprobada la oferta por el propietario y comunicado ello al Comprador. ¿Cómo siguen los trámites? Normalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del plazo de los días que figuran en la misma reserva.
 
¿Qué porcentaje del valor de la propiedad se paga normalmente en el Boleto de Compra Venta? la parte compradora paga a cuenta de precio el 30% del total de la compraventa. No obstante, este porcentaje puede ser distinto, de común acuerdo entre las partes.
 
¿Qué es un informe de dominio? Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble. Es la copia de la "ficha" de la propiedad de la que surge su domicilio y m2, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo, usufructo, bien de familia).
 
¿Qué es un informe de Inhibiciones? También es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble el cual dice si el vendedor no está "inhibida" para vender.
 
¿Y si el actual propietario según informe de dominio ha fallecido? El principio general dice que puede vender solamente quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque existen algunas excepciones, ésta es una de ellas. Obviamente, con determinados requisitos. Tienen que tener tramitada la sucesión, teniendo los herederos, quienes deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.
 
¿Qué tiempo normalmente se conviene entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura? El plazo lo estipulan entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente  no menos de 30 días corridos.
 
¿Quién designa al escribano que realizará la operatoria? Normalmente el escribano selecciona el comprador en el Boleto de Compra Venta. Hay excepciones, si la compra es con financiación, en esos casos al escribano suele ser el designado acreedor hipotecario. Pasa lo mismo cuando se trata de una "primera Escritura", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.
 
¿Si el comprador/oferente toma un crédito bancario puede designar escribano que intervendrá en la compra? Si. El Banco no puede obligar a tomar un determinado escribano para la escritura de compraventa. Existe una Ley Nacional, sancionada el 04/1999 que así lo establece. Es relativamente habitual tener un escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestase atención a la excusa de que de esa manera resulta más económico, puesto que no hay duplicación de tareas, dado que el notario que hace la hipoteca usa copia de la documentación y certificados solicitados por el notario que realiza la compra.
 
¿Se puede usar un escribano de una jurisdicción distinta a la de la ubicación del bien?
Si, seguro. Su escribano es "Escribano Público Nacional" y puede hacer operaciones en todo el país. Hay provincias que para algunos trámites (inscripción del nuevo título) tendrá que utilizar los servicios de otro profesional.
 
¿Que es lo que hace del escribano en la escritura de compraventa? Asiste y asesoran a las partes. Al transcribir la escritura el escribano, normalmente verifica los antecedentes con un estudio de títulos, protegiendo al comprador de que sean auténticos los antecedentes y no tengan vicios. Una vez firmada la escritura se ocupa de inscribir el testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.
 
¿Cómo se distribuye el pago de los gastos y honorarios? Los honorarios los paga normalmente la parte compradora. En cuanto a gastos, los usos y costumbres dicen que todos los gastos que correspondan a la tramitación anterior a la escritura los paga la parte vendedora, y los posteriores a la firma la parte compradora (Inscripción título).
 
¿Y los impuestos que se deben? Antes de la escritura el escribano solicitará los libre deuda de "Impuestos" que se pudieran deber (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso que hubiera deuda, deberá retener el importe al momento de la firma. Los "Servicios" (Luz, Gas, Teléfono), En muchos casos se hace una retención, sobre la base de últimos consumos. Si se trata de un ph, también necesitará libre deuda de expensas comunes.
 
¿Cuándo es la posesión del bien? Habitualmente el día de la escritura, se entregan las llaves y  posesión del bien.

ALQUILER  

¿Cómo se llaman a las partes en el contrato de locación?
a) Al que paga el precio se lo llama inquilino, locatario, o arrendatario.
b) Al que cobra el pago y da en la propiedad en alquiler se lo llama arrendador o locador.
 
¿Se puede pagar en cualquier moneda? No. En moneda de curso legal, por ley de Convertibilidad puede ser en dólares o en pesos.
 
¿Cuáles son los plazos mínimos y máximos? La ley diferencia según para qué destino sean las locaciones: si es para vivienda, el  mínimo será de 2 años; para otros destinos (industria, comercio, ejercicio de profesiones, etc.) este será de 3 años. Cuando los contratos de alquiler sean por términos menores serán considerados formulados por los plazos legales.
Quedan exceptuados:
a) las contrataciones para organismos internacionales, sedes de embajadas, y consulados, también las destinadas a su personal.
b) viviendas amuebladas para turistas en zonas para ese destino, que tendrán un plazo máximo de seis meses
c) espacios o lugares para la guarda de vehículos, animales, u otros objetos, y los que formen parte de una propiedad destinada a vivienda que hubieren sido locados, por separado, a dichos efectos
d) ferias o puestos de mercados  no necesitan acogerse al plazo mínimo legal
e) las locaciones en que el Estado Provincial o Nacional, municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.
En cuanto al máximo, la ley dice que el contrato no puede ser por mayor tiempo que 10 años. El que se hiciere por más tiempo  concluirá automáticamente a los 10 años.
 
¿Y qué pasa si, pasado el período del contrato, se continúa c on la locación? No se juzgará que hay tácita reconducción (renovación automática del contrato), sino la continuación de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el arrendador pida la devolución; y podrá solicitarla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el locatario hubiese continuado en el uso y goce de la propiedad.
 
¿Los pagos deben convenirse siempre por  mes? Sí, es lo que dice la ley, limitando en este caso el principio de libertad de contratación, establece como regla para todos los contratos.
 
¿Qué diferencia hay entre el depósito en garantía y la fianza? La fianza es un contrato, que rige cuando el fiador o garante se obliga accesoriamente por una tercera persona (el locatario), y la acreedora de esa tercera (la locadora) acepta su obligación accesoria. La fiadora es una persona que asume, frente a la locadora, todas las responsabilidades del locatario.
El depósito en garantía es la entrega de una suma afectada a cubrir el cumplimiento de las obligaciones  del contrato de locación. La fianza también, pero es personal.
 
¿Se puede convenir el cobro del valor llave? Por esencia corresponde al comercio, industria, etc., nunca ha sido prohibida, si en vivienda.
 
¿El locatario puede dar por terminado el alquiler antes de la finalización? El locatario podrá, pasados los primeros 6 meses de vigencia del contrato, terminar la contratación, deberá notificar fehacientemente su decisión con una antelación mínima de 60 días de la fecha en que reintegrará la propiedad.
Si toma esta opción en el transcurso del 1er año, deberá abonar al locador un 1 y 1/2 de alquiler, y la 1 solo mes si la opción se toma transcurrido dicho plazo.
 
¿Qué sucede en caso de muerte del locatario? En caso de muerte del locatario (o de abandono), la locación podrá ser continuada en las condiciones pactadas, y hasta la finalización del contrato, por sus herederos o quienes acrediten haber convivido.
 

¿Cómo se puede saber que una garantía es comprada? Para determinar si una garantía es "comprada" hay que pedir al Registro un Formulario Nº 5, de esta forma sabremos la cantidad de informes de dominio que se han pedido sobre la propiedad del garante en los últimos 90 días. Si hay varios pedidos, se puede presumir que la garantía puede ser comprada.
También, el informe de dominio dice si una propiedad esta embargada o hipotecada o si está como bien de familia. .
El Informe puede pedirse de 3 formas: simple (tarda 4 días aprox) o urgente (1 días aprox) .

Impuestos involucrados en la transferencia de inmuebles

Temas importantes a tener en cuenta en lo que hace al costo impositivo de las compra-ventas de propiedades

"IMP. A TRANSF. DE INMUEBLES (ITI) (Ley 23.905.)"

El impuesto se aplica a la transferencia de inmuebles tanto personas físicas como sucesiones (mientras que no exista declaratoria de herederos, o no sea declarado válido el testamento), cualquiera hecha onerosamente.
Se calcula sobre el monto de la escritura el 1,5%.

Cuándo existe la posibilidad de Eximirse:

1) Si se puede aplicar impuesto a las ganancias.
2) con la opción que tiene en cuenta el art. 14: si el vendedor enajena su única propiedad/vivienda o lote para adquirir u construir otra con igual destino. El vendedor tiene que efectuar una declaración jurada en ese sentido.

"IMPUESTO A LAS GANANCIAS"

"Resolución general 3026 y sus modificaciones".
Es parecido al ITI pero se usa en las transferencias hechas por personas jurídicas.
Se calcula sobre el monto de la escritura o valuación fiscal, el que sea mayor. Es el 3%, y se puede deducir de la declaración jurada de ganancias.

Cuando existe la posibilidad de Eximirse:

1) Reorganización de sociedades, empresas o explotaciones.
2) Reemplazo de bien de uso (certificado de contador).

Impuestos de sellos de provincia de Buenos Aires y Ciudad Autonoma de Buenos Aires.

"PROV. DE BS AS"

 

Se calcula sobre el monto de la escritura o valuación fiscal, el que sea mayor.

 

PARA TRANSFERENCIA DE DOMINIO

 

1) propiedades en general, salvo vivienda única, de ocupación permanente y familiar, cualquiera sea el valor: cuatro por ciento.

2) propiedad con destino de vivienda única, de ocupación permanente y familiar:

igual valor o menor de 30.000 $: esta exento

mayor de 30.000 $ y hasta 60.000 $: 2%

mayor de 60.000 $: 4%

3) terrenos baldíos en general salvo los que tengan destino de vivienda, etc: 4%

4) terrenos...para vivienda, etc. con mismo valor o menor a 20.000 $ paga el que vende dos % y en valor mayor de 20.000 $ cuatro por ciento

EN EL CASO DE HIPOTECAS

Para construcción, ampliación, compra, refacción de vivienda única, de ocupación permanente y familiar con préstamos otorgados por BANCOS:

 

Varía según el valor del prestamo:

 

con un máximo de $ 30.000 se exime

entre 30.000 $ y 60.000 $ es el cinco por mil

mayor a 60.000 $ es el quince por mil

EN LAS OPERACIONES DE SALDO DE PRECIO: SE EXIMEN.

Vale aclarar: cesión de boletos de compra/venta y boletos compra-venta tributan sellos.

 

IMPUESTO DE SELLOS DE CAPITAL FEDERAL

El 1º de enero de 2004 empezó a regir el nuevo Codigo Fiscal del GCBA, acorde con la ley 1.192. Agregó modificaciones a lo que venía rigiendo, fue creado en la ley 874 y demas disposiciones complementarias.
Actualmente, debido a la ley 1543 y Decreto Reglam 1335/04 se agregaron modificaciones nuevas.
Se aplica el impuesto de sellos al realizarce escrituras públicas o TODO OTRO INSTRUMENTO DE CUALQUIER NATURALEZA U ORIGEN en el que se tranfiera el dominio, O SE DE LA POSESION de propiedades/inmuebles en la Ciudad Autónoma de Bs. As., en virtud de cualquier contrato a título oneroso. Entre otros cambios, se agrega entre los actos que tributan, a los contratos de leasing, y a las transfer. de barcos y aviones (embarcaciones y aeronaves de todo tipo).

Se calcula sobre el monto de la escritura o valuación fiscal, el que sea mayor, el 3.6 %. En el caso de los inmuebles existe una exención: si quien compra destina la propiedad que adquiere a VIVIENDA, y además no tiene otra en Capital Federal; es decir que el inmueble que adquiere va a ser su UNICA propiedad en la Ciudad Autonoma, dicho impuesto queda exento para ambos.
Los lotes baldíos que son adquiridos para la construcción de viviendas, también tienen la misma exención siempre que la valuación fiscal no sea mayor a los $ 10.000. Prácticamente todos, pagaran el impuesto de sellos.

 

BAULERAS y COCHERAS: Se mantiene la exención sí tanto la baulera, cochera o vivienda, (sean complementarias independientes o unidades funcionales) esten en el mismo predio, sean las iguales partes la vendedora y compradora y la transferencia se formalice en la misma escritura.

 

Vale aclarar: los boletos de compraventa SE SELLAN si en el mismo dice que se entrega la POSESION.

 

 

  hutakpropiedades@hotmail.com  Te (011) 4639-4584